Als Mieter zu hohe Nebenkosten bezahlt? Das musst du beachten

Einmal im Jahr zittern viele Mieter*innen der Jahresabrechnung bei den Miet-Nebenkosten entgegen. Schon wieder eine Nachzahlung, weil alles teurer geworden ist? Viele der Abrechnung sind fehlerhaft, deshalb solltest du genau hinschauen.

Das ist die Grundlage: Betriebskostenverordnung

Grundlage für die Berechnung der Betriebskosten (auch Mietneben-Kosten genannt) ist eine Verordnung des Justizministeriums (BetrVK) des Bundesministers für Justiz (BMJ), die erstaunlicherweise nur zwei Paragrafen hat. Im Grundsatz gilt: Der Vermieter kann viele, aber nicht alle Kosten, die ihm bei der Bewirt­schaftung seiner vermieteten Immobilie im Laufe eines Jahres entstehen, auf seine Mieter umlegen.

Entscheidend ist Paragraf 2 der BetrKV, der 17 Positionen auflistet, den sogenannten Betriebskostenkatalog. Das ist praktisch die Checkliste, nach der Mieter prüfen können, ob die Ausgaben richtig aufgelistet sind.

In der BetrVK steht auch, was nicht zu den Neben­kosten gehört: die Verwaltungs­kosten sowie die Instandhaltungs- und Instandset­zungs­kosten, sprich: die Reparatur­kosten.

Vertrauen ist gut, Kontrolle besser

Manche Beträge in der Abrechnung kommen einem komisch vor, deshalb dürfen Mieter*innen die Belege beim Vermieter, nach vorheriger Terminabsprache, einsehen.

Von merkwürdigen Rechnungen sollte man sich vor Ort direkt eine Kopie machen. Wenn der Vermieter es nicht erlaubt, sein Kopiergerät zu benutzen, sollten Mieter Fotos mit ihrem Handy machen. Wird auch das verweigert bleibt nichts anderes als handschriftlich Notizen über Aussteller, Datum, Kosten­position und Rechnungs­betrag zu machen.

Manchmal übersenden Vermieter*innen auf Wunsch auch Kopien. Die Kosten dafür hat der Mieter zu tragen. Gerichte halten 25 Cent je Kopie für angemessen.

Das Fallbeil: Die Ein-Jahres-Frist und die Größe der Wohnung

Der Vermieter hat in der Regel nur zwölf Monate nach Ende eines Abrechnungs­zeitraums (meist das Kalender­jahr), um eine Betriebs­kosten­abrechnung zu erstellen und die sich daraus ergebende Nach­zahlung zu verlangen.

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Trudelt sie zu spät ein, muss man die Nach­forderungen nicht mehr bezahlen. Die Auszahlung eines evtl. entstandenen Guthabens kann der Mieter allerdings immer verlangen. Eine Ausnahme von der Jahresfrist besteht für den Fall, dass Vermieter*innen die Verspätung nicht zu verschulden haben.

Da viele Neben­kosten nach der Wohn­fläche auf die Mieter zu verteilen sind, ist die Wohnungsgröße ein entscheidender Schlüsselwert. Deshalb empfiehlt es sich, die Wohnungsgröße selbst zu ermitteln. Oftmals sind die Angaben im Mietvertrag falsch. Ist die Wohnung, tatsäch­lich kleiner als angegeben, bringt das Ersparnisse bei der Betriebs­kosten­abrechnung.

Aufzug, Wasser, Heizung, Müll und Co.

Zur Prüfung der Betriebskosten gehört auch, ob nicht Positionen aufgelistet sind, die der Vermieter übernehmen muss. Deshalb musst du die 17 Posten der BetrVK kontrollieren.

Prüfe hier gründlich nach.

Ratten, Treppen und der Garten

Versicherungen, Hausmeister und Waschküche

Kosten für Glasfaser kommt hinzu

Das muss der Vermieter alleine bezahlen

Und das muss der Vermieter alleine bezahlen:

Tauchen "Sons­tige Kosten" auf, solltest du genau hinsehen. Beispiel Notdienst­pauschale: Nach Ansicht des Landgerichts Berlin zählt auch eine "Notdienst­pauschale" nicht als umlage­fähige Betriebs­kosten­position. Die Kosten für einen Notdienst, den Mietern etwa am Wochen­ende bei Heizungs­ausfall anrufen können, sind keine Gebrauchs­kosten, sondern klassische Bereit­schafts­kosten. Sie gehören (wie auch die Kosten für ein Haus­verwaltungsbüro) zu den alleine vom Vermieter zu tragenden Verwaltungs­kosten (Land­gericht Berlin, Urteil vom 30.1.2019, Az.: 64 S 25/18).

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