Maintenance, repair and renovation in commercial rental and lease law

This post should - without entitlement to completeness - provide a first overview of the topic.There areHardly any differences between the commercial rental and lease law.Therefore, even if the cases mentioned actually affect a lease, only the names (ver) tenants, tenants, etc..used.

The maintenance means preventive measures to maintain the existing deficiency -free state and to avoid possibly impending damage, d.H.those to preserve the intended use.On the otherHand, repair means the removal of defects thatHave occurred (repair and replacement).The obligation to renovate concerns the execution of the so -called beauty repairs, such as z.B.The painting.

Also in commercial law, all of these obligations are generally with the landlord and can only be transferred to the tenant by agreement.In contrast to living room rental law, almost everything can be agreed between the parties in the rental of the business area, since the commercial tenant seems to be less worthy of protection compared to the simple consumer. So können im Geschäftsraummietverhältnis zusätzlich zu der Übertragung der Schönheitsreparaturen zudem auch wesentlich weitgehender Instandhaltungs- und sogar Instandsetzungspflichten - anders als die im Wohnraummietrecht allein zulässige bloße und kostenmäßigVorab begrenzteBeteiligung an anfallenden Kleinreparaturen - formularmäßig auf den Mieter „übergewälzt" werden.

Agreed in terms of form, it does not mean individually negotiated and z.B.under "Special agreements" at the end of the rental agreement or on a separate document.In this way, the transmission of these obligations can also be given by the mere - and often difficult to recognize - in a clause of a "normal" standard rental contract for commercial space. Dies gilt innerhalb gewisser Schranken sogar für Instandsetzungsmaßnahmen, sofern es sich nur um solcheHandelt, die den Mietgegenstand betreffen, d.H.in the area of influence of the tenant (BGH V.6.4.05, XII ZR 158/01) and also only affect measures that are only necessary after the contract is concluded. UnterBerücksichtigung der Mieterinteressen wird also zumindest der mangelfreie Zustand der Mietsache bei VertragsbeginnVorausgesetzt.

In this context, it was also decided that the clause “The tenant leads all maintenance and repair measures on the roof and subject at its expense from" due to a lack of restriction or.Manageability of the cost risk is ineffective (OLG Naumburg WUM 00, 141).

This applies in particular if the business area is to be transferred (also) for common areas (BGH V.6.4.05, XII ZR 158/01).DieHäufigusede „Dach und Fach"-Klausel betrifft alle Maßnahmen, welche die Erhaltung der Dachsubstanz und der tragenden Gebäudeteile betreffen, also alle Arbeiten, die der Erhaltung des Gebäudes in seinem Substanzwert dienen.In this respect, there is also a dispute as to whether the tenant of business premises can be transferred to such extensive maintenance obligations by individual agreements.In any case, this is possible without further ado if the transfer of this complete and cost -not limited repair obligation, i.e. the transfer of almost the entire risk of material on the commercial matter, is compensated for otherwise.This can z.B. durchVorübergehende Mietfreiheit zuBeginn oder auch einen dauerhaften Mietnachlass geschehen.In this sense, the business rental company should include as a precaution in the - individually to be concluded - agreement that this is corresponded to the amount of a future repair effort and only granted.

DerBGHHat in einer Entscheidung aus dem Jahre 2002 die Verpflichtung des Geschäftsraummieters zur ÜbernahmeVon Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten durch Individualvereinbarung selbst dann als wirksam angesehen, wenn dies im Ergebnis zu einerVerschuldensunabhängigen Haftung des gewerblichen Mieters für die gesamte Mietsache führt (BGHV.5.6.02, XII ZR 220/99).In any case, a limit can be found through additional contract interpretation if only the maintenance obligation on the roof and subject has been transferred to the tenant by individual agreement. In diesem Fall, soll der Geschäftsraummieter jedenfalls nicht für die InstandsetzungVon Gebäudeteilen, die aufgrundVon umweltbedingtem Verschleiß oder Alterung nicht mehr reparabel sind,Verantwortlich sein (OLGBrandenburg, ZMR 03, 909).

For the reader, it should already be apparent that a careful legal review is actually absolutely necessary before signing commercial rental contracts on both sides. Trotz der soeben aufgezeigten Möglichkeit der Überwälzung sogarVon weitreichenden Instandsetzungspflichten bei der GeschäftsraummieteHat derBGH für denBereich der Schönheitsreparaturen seine oftmals für den Vermieter restriktive Rechtsprechung aus dem Wohnraummietrecht zu großen Teilen auch für das gewerbliche Mietrecht übernommen: Dies gilt zunächst für die Rechtsprechung desBGH zu den starren Fristenplänen, wonach die formularmäßige Vereinbarung starrer Renovierungsfristen, nach denen der Mieter zur DurchführungVon Schönheitsreparaturen „mindestens" oder „spätestens" innerhalb bestimmter ZeiträumeVerpflichtet ist, zur Unwirksamkeit der gesamten Renovierungsvereinbarung führt (BGH, Urt.V.8th.10.08 - XII ZR8th4/06).

Enthält der Mietvertrag sowohl eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters zur laufenden Renovierung nach einem Fristenplan als auch zusätzlich noch eine Endrenovierungspflicht, so führt diese Summierung zu einem Übermaß an Renovierungspflichten und damit auch für den gewerblichen Mieter zu einer unangemessenenBenachteiligung (sogenannter unzulässiger Summierungseffekt). Daraus folgt regelmäßig die Unwirksamkeit nicht nur der Formularklausel zur laufenden Renovierungspflicht, sondern auch der Regelung zur Endrenovierungspflicht (BGHV.6.4.05, XII ZR 308/02).

AndersVerhält es sich jedoch, wenn die Endrenovierungsklausel individualvertraglichVereinbart wurde (BGHV.18.3.09, XII ZR 200/06), da im gewerblichen Mietrecht eine solche Summierung jedenfalls nur die Unwirksamkeit der Formularklausel, nicht jedoch der Individualabrede zur FolgeHaben könne. Zumindest durch Individualvereinbarung können im Geschäftsraummietverhältnis übrigens auch wesentlich kürzere Renovierungsfristen als die üblich turnusmäßigenVereinbart werden. SoHat derBGH in einer früheren Entscheidung die individualvertragliche Vereinbarung, wonach der Pächter nach jeweiligem TurnusVon nur 12 Monaten zurVollständigen Renovierung noch dazu durch einen FachbetriebVerpflichtet wurde, aufgrund der branchenüblich zu erwartenden Abnutzung der Räume für zulässig erachtet (BGHV.10.11.82 VIII ZR 252/81).

Abschließend sollen potentielle Geschäftsraummieter an dieser Stelle daraufHingewiesen werden, dass im Gewerbemieterecht eine IndividualvereinbarungHäufig auch bzw.Even if the overlapping Z is accepted.B.the maintenance or end renovation obligation is actually included in a mere form clause of the business area rental contract. Dies kann der Fall sein, wenn der Text des abzuschließenden MietvertragesVor Unterzeichnung zwischen den Parteien „hin- undHergeschickt" wird und noch geringfügige ÄnderungenVorgenommen werden, was im GewerbemietrechtHäufig der Fall ist.An individual agreement was. in dem zur Endrenovierungsklausel genannten Fall (BGHV.18.3.09, XII ZR 200/06) aus dem Umstand, dass zwischen den Parteien bei einemVon VermieterseiteVorformulierten Vertragstext über eine Klausel betreffend den TeppichbodenVerhandelt worden war,Hergeleitet.From this, negotiation was also concluded about the obligation to end renovation in another clause of the rental agreement and not changed compared to the draft.Beides sei Teil derVertraglichen Vereinbarung über die Schönheitsreparaturen, weshalb - obwohl nichtVerändert - auch ein Verhandeln bzgl.The end renovation clause was affirmed.