Vermieter von Gewerbeobjekt muss technische Instandsetzungen selbst tragen

Geschäftsleute, die sich mit anderen zusammen ein Gewerbeobjekt – beispielsweise ein Einkaufszentrum – mieten, müssen die veranschlagten Nebenkosten für Gemeinschaftsflächen nicht hinnehmen, wenn die Umlegung der Kosten nicht transparent aufgeführt ist. Das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg hat dem Mieter einer Geschäftsfläche nun einen Großteil der zurückgeforderten Kosten zugesprochen und bestätigt damit eine Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH).

Das BGH hatte zuvor Umlagevereinbarungen über Wartungs- und Instandhaltungskosten für Gemeinschaftsflächen ohne Kappungsgrenze für unwirksam erklärt. Zur Erhaltungslast in diesem Sinne gehöre neben der Instandsetzung auch die Wartung und der Betrieb der Gemeinschaftsanlagen. Eine Klausel im Mietvertrag, die beschreibt, dass der Mieter die Kosten der „Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einschließlich der Kosten des Betriebs“ tragen muss, ist somit insgesamt ungültig.

Im oben beschriebenen Fall wurde daher die Umlage folgender Kosten unwirksam: die Wartung für Blitzschutz, Rauchabzug, Brandtor, Klimaanlagen, die Wartung einer automatischen Tür, die Wartung Rauch- und Wärmeabzug, Sicherheit, Feuerlöscher, Kälteanlagen, Sprinkler, Lüftungsanlagen sowie allgemeine Wartung. Außerdem waren allgemeine Kosten veranschlagt worden für: Brandmelder, Sprinkler, Strom, Strom Überwachung, Lüftungen, Strom Lüftungen, Tel. Brandmeldeanlage sowie Miete Brandmeldeanlage.

Mit der Entscheidung wurde die Wartung als Bestandteil der Erhaltungslast des Vermieters eingeordnet. Dabei kommt es darauf an, wie weit sich eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) vom gesetzlichen Leitbild entfernt. Wenn es um Kosten für Gemeinschaftsflächen ohne Obergrenze geht, ist dieses Leitbild in weiter Ferne. Denn nicht nur der Mieter und seine Kunden nutzen solche Flächen (ab). Alle AGB-Klauseln, die dem Mieter ohne Kappungsgrenze die Kosten für von Dritten verursachte Schäden oder Abnutzungen auferlegen, sind nach der neuen Rechtsprechung des BGH kritisch zu sehen. Hintergrund dieses Gedankens ist, dass die Kosten für den Mieter kalkulierbar sein müssen.

Meinung des Anwalts

Die Entscheidung hat enorme wirtschaftliche Tragweite. In vielen Gewerbemietverträgen ist die gesamte Instandsetzungs- und Instandhaltungslast dem Mieter aufgebürdet worden. Die Entscheidung führt im Ergebnis dazu, dass der Vermieter sämtliche Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung selbst zu tragen hat, wenn der Umfang der Kosten nicht mit einer Kappungsgrenze versehen ist. Der Mieter muss bei Abschluss des Mietvertrags ungefähr abschätzen können, welche Kosten auf ihn zukommen. Ansonsten ist die Kostenbelastung intransparent und die entsprechenden Regelungen unwirksam. Wartungs- und Instandhaltungsklauseln in Gewerberaummietverträgen können Sie bei Ihrem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht prüfen lassen.

Mehr Infos und Kontakt: http://www.ajt-neuss.de/mietrecht-wohnungseigentumsrecht

AJT Jansen Treppner Schwarz & Schulte-Bromby

Steuerberater Rechtsanwälte