Ratgeber & Wissen: Wartung und Reparatur im Mietshaus: Wer bestellt und wer zahlt?

Reparatur, Wartung, Instandhaltung - drei Begriffe, bei denen Mietern und Wohnungseigentümern die Ohren klingeln. Denn sie klingen nach Streit. Meistens geht es um das gleiche Thema: Was ist was? Und vor allem wer zahlt?

Reparatur, Wartung, Instandhaltung - drei Begriffe, bei denen Mietern und Wohnungseigentümern die Ohren klingeln. Denn sie klingen nach Streit. Meistens geht es um das gleiche Thema: Was ist was? Und vor allem wer zahlt?

Reparieren und instand setzen, warten und instand halten sind Pärchen, die in Mietverträgen und Nebenkostenabrechnungen häufig zusammen auftreten. Während das Duo warten und instand halten vorbeugend verhindern soll, dass zum Beispiel Aufzug und Elektroleitungen kaputt gehen, bedeutet das Duo reparieren und instand setzen, etwas ist defekt und wird wieder in Ordnung gebracht, erläutert Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein.

Der wesentliche Unterschied: Für die Wartung muss meistens der Wohnungsmieter in die Tasche greifen, für Reparaturen und Instandsetzung der Vermieter. Zumindest wenn die Reparaturen sich im Jahr auf mehr als 400 Euro summieren und wenn der Mieter den Schaden nicht selbst verursacht hat.

Die Grundlagen für diese Regeln finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und in den Mietverträgen. Dort sollten Mieter nach Ansicht von Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB) zuerst nachsehen, wenn sie mit ihrem Eigentümer diskutieren, wer denn den neuen Wasserhahn bezahlen muss. Die entscheidenden Hinweise im Vertrag stehen üblicherweise in der sogenannten Kleinreparaturklausel.

Dort schreiben Eigentümer hinein, dass ihre Mieter Bagatellschäden wie einen gebrochenen Lichtschalter auf die eigene Kappe nehmen. Dies betrifft laut Ropertz ausschließlich Gegenstände, die der Mieter direkt und oft nutzt. Beispiele sind Rollläden, Fenstergriffe und Wasserhähne. Instandsetzungsarbeiten an einer unter Putz liegenden Leitung fallen dagegen nicht unter diese Regel. "Die Obergrenze für einen einzelnen Bagatellschaden liegt bei 100 Euro", schränkt Ropertz weiter ein. Kostet eine Reparatur nur einen Cent mehr, ist der Vermieter dran.

Kleinreparaturklausel braucht Höchstgrenze

Zudem ist die Kleinreparaturklausel rechtlich nur gültig, wenn sie zusätzlich eine Höchstgrenze für sämtliche Reparaturen und Instandsetzungen enthält. Diese Grenze darf sechs Prozent der Jahresmiete oder maximal 400 Euro pro Jahr nicht überschreiten.

Und es gibt eine weitere Bedingung: "Aus der Klausel muss hervorgehen, dass der Mieter lediglich verpflichtet ist, zu zahlen, und nicht den Auftrag hat, den Handwerker zu bestellen", erläutert Ropertz. Fehlt nur eine der aufgelisteten Voraussetzungen, ist dem DMB zufolge die komplette Reparatur- und Instandhaltungsklausel im Mietvertrag unwirksam. Das gelte auch dann, wenn andere Zahlen auf dem Papier stehen - mit der Konsequenz, dass der Vermieter auch für Bagatellschäden zahlt.

Im Unterschied zu den Reparaturen sind Wartung und Instandhaltung vorausschauend angelegt. Gemeinsam soll das Duo dafür sorgen, dass "etwas in Ordnung bleibt und die Sicherheit gewährleistet ist", erklärt Heilmann. Klassiker sind die Überprüfung der Betriebsbereitschaft von Heizung, Aufzug und Alarmanlage sowie von Brandschutzeinrichtungen wie Rauchmelder und Feuerlöscher.

Sich darum zu kümmern, ist Sache des Vermieters. Er holt seine Ausgaben über die Nebenkostenabrechnung vom Mieter zurück. "Die Aufzugswartung gehört zum Beispiel zu den Betriebskosten, die auf den Mieter abgewälzt werden können, weil die Wartung in der Betriebskostenverordnung enthalten ist", erläutert die Anwältin.

Probleme tauchen dann auf, wenn Wartung und Reparatur miteinander vermischt sind. Fällt der kaputte Heizungsknopf, der bei der Wartung entdeckt und ausgetauscht wurde, nun unter Instandhaltung oder unter Instandsetzung? Sowohl als auch, sagt der DMB. Er rät Mietern, nachzusehen, wie die Position in der Handwerkerrechnung angesetzt ist. Wartung und Austausch des Knopfs gehören getrennt aufgelistet.Die Wartungskosten dürfen später in der Nebenkostenabrechnung des Vermieters stehen, die Einbaukosten für den neuen Knopf aber nicht.

Schwierig sind nach den DMB-Erfahrungen Vollwartungsverträge. Sie schließen Reparaturen bereits ein, ohne sie gesondert auszuweisen. "In dem Falle kann der Mieter den Abzug der Wartungskosten fordern", sagt Ropertz. Etwa 35 bis 40 Prozent ließen sich herausrechnen. Führt ein Hausmeister Reparaturen aus, gehören diese Ausgaben ebenfalls nicht in die Nebenkostenabrechnung, wie der Eigentümerverband Haus & Grund erläutert.

Regeln für Wohnungseigentümergemeinschaften

Die WEGs haben oft eigene Regeln für Reparatur, Instandhaltung und Verteilung der Kosten. Meistens zahlt "für Instandsetzung im Sondereigentum der Eigentümer und die WEG für das, was in der Teilungserklärung als Gemeinschaftseigentum definiert ist", erläutert Beate Heilmann vom Deutschen Anwaltverein. Dazu gehören meist Fassade und Dach, Wände und Treppen sowie Hauptleitungen.

Muss das Rolltor der Tiefgarage in Ordnung gebracht werden, ist es je nach Teilungserklärung und WEG-Beschlüssen möglich, die Ausgaben allein auf die Nutzer abzuwälzen statt auf alle Eigentümer. "Man kann abweichend vom Gesetz und Teilungserklärung die Kosten etwa nach Verursacher oder Verbraucher aufteilen." Dann wäre der Eigentümer fein raus, der im Parterre wohnt und nie den Aufzug nutzt. Ausgaben für dessen Wartung schultern allein die Bewohner in oberen Etagen.