Grundsteuer: Millionen müssen eine zusätzliche Steuererklärung abgeben

Wer ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück besitzt, zahlt Jahr für Jahr Grundsteuer. Die wird zwar erst 2025 reformiert, sorgt aber schon jetzt dafür, dass Eigentümer den Behörden zuarbeiten müssen.

2022 beschert Haus- und Grundstücksbesitzern eine besondere Pflicht: Weil Millionen Grundstücke neu bewertet werden, müssen sie eine eigene Steuererklärung beim Finanzamt einreichen. Genauer: eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts. Wie der Immobilienverband Deutschland (IVD) mitteilt, soll das zwischen dem 1. Juli und 31. Oktober 2022 geschehen – und zwar ausschließlich elektronisch per Elster-Verfahren.

Wer bei Elster, der kostenlosen Online-Steuersoftware der Finanzämter, noch nicht registriert ist, sollte sich rechtzeitig darum kümmern. Alternativ können Eigentümer aber auch einen Steuerberater beauftragen. Lesen Sie hier, wann sich ein Steuerberater für Sie lohnt.

Welche Eigentümer eine Steuererklärung abgeben müssen

Betroffene erhalten entweder Post von ihrem Finanzamt, das sie zur Abgabe der Steuererklärung auffordert, oder werden über eine sogenannte Allgemeinverfügung öffentlich informiert. Die Pflicht betrifft Besitzer von bebauten und unbebauten Grundstücken, von Eigentumswohnungen sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Laut Bundesfinanzministerium geht es um rund 36 Millionen "wirtschaftliche Einheiten", was das Vorhaben zu einem der größten Projekte der Steuerverwaltung in der deutschen Nachkriegsgeschichte macht.

Hintergrund ist eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts von 2018, das die bisherige Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt hatte. Die Bundesregierung einigte sich daraufhin auf eine Grundsteuerreform, die zwar erst am 1. Januar 2025 in Kraft tritt, aber schon jetzt für Arbeit sorgt.

Die Finanzämter dürfen nun nicht mehr die veralteten Bemessungsgrundlagen aus den Jahren 1935 (Ost) und 1964 (West) nutzen, sondern müssen ihre Datensätze erneuern, um damit jedes einzelne Grundstück neu zu bewerten – und das dauert Jahre.

Die Grundsteuer: Die Grundsteuer ist eine Steuer auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden. Anders als die Grunderwerbssteuer wird sie jedes Jahr fällig. Wie viel man zahlt, ist abhängig vom Wohnort, dem Grundstück und dem Gebäude. Bei den meisten Wohnungseigentümern geht es um einige Hundert Euro im Jahr, Besitzer von Mietshäusern müssen dagegen oft vierstellige Beträge zahlen. Diese können sie auf die Mieter umlegen.

Bundesländer regeln Grundsteuer unterschiedlich

Welche Daten die Eigentümer in der Steuererklärung angeben müssen, ist nicht bundeseinheitlich geregelt. Zwar hatte der Bundestag 2019 das sogenannte Bundesmodell beschlossen, die Bundesländer durften aber davon abweichen und ein eigenes System entwickeln. Fünf Länder haben von dieser Öffnungsklausel Gebrauch gemacht, der Rest folgt weitgehend dem Konzept des Bundes.

Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen haben sich der Grundsteuer-Regelung des Bundes komplett angeschlossen. Sachsen und das Saarland nutzen ebenfalls das Bundesmodell, weichen jedoch bei der Höhe der Steuermesszahlen ab.

Gut zu wissen: Die landeseigenen Modelle gelten vor allem für Grundvermögen, also bebaute und unbebaute Grundstücke, die nicht der Land- und Forstwirtschaft dienen (sogenannte Grundsteuer B).

In all diesen elf Bundesländern orientiert sich die Steuerberechnung am Wert des Bodens, einer statistisch ermittelten Kaltmiete, an der Grundstücksfläche, der Wohnfläche sowie der Art und dem Alter des Gebäudes. Diese Daten müssen Eigentümer also in der Steuererklärung angeben.

Den Bodenrichtwert können Sie dabei über das Bodenrichtwert-Informationssystem herausfinden. Außerdem müssen Sie als Eigentümer Gemarkung und Flurstück angeben. Die Gemarkung ist im Grundbuch vermerkt und bezeichnet das Gebiet, in dem sich das Grundstück befindet. Sie setzt sich aus mehreren sogenannten Fluren zusammen, die wiederum aus verschiedenen Grundstücken oder Flurstücken bestehen. Ein Grundstück kann mehrere Flurstücke umfassen. Lesen Sie hier, wie Sie Einsicht ins Grundbuch erhalten.

Bei der Kaltmiete gilt für Wohneigentum derselbe Wert wie für Mietwohngrundstücke. Ein Garagenstellplatz – egal ob Einzel- oder Tiefgarage – hat einen festen Kaltmietenwert von 35 Euro.

Wer in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen oder Niedersachsen wohnt, also einem Bundesland, das das Bundesmodell nicht übernommen hat, muss nur Angaben über die Flächen des Grundstücks und des Gebäudes sowie die Lage des Grundstücks machen.

So wird die Grundsteuer berechnet

Die Finanzämter ermitteln anhand dieser Daten dann den Grundsteuerwert, der mit einer gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl multipliziert wird. Daraus ergibt sich der Grundsteuermessbetrag. Die Finanzämter schicken den Eigentümern in der Regel Bescheide über den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag. Diese enthalten keine Zahlungsaufforderungen.

Anschließend verrechnen die Ämter die Daten dann noch mit den Hebesätzen der Kommunen, die weiterhin das letzte Wort über die Höhe der Grundsteuer haben. Die Hebesätze machen enorm viel aus und sind von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich.

Formel zur Berechnung der Grundsteuer: Grundsteuer = Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz

So ermittelte das arbeitgebernahe Institut der deutschen Wirtschaft (IW) im vergangenen Jahr, dass die Höhe der Grundsteuer für ein Haus mit 125 Quadratmeter Wohnfläche und einem 500 Quadratmeter großen Grundstück in den 100 größten deutschen Städten zwischen 323 Euro (Gütersloh) und 771 Euro (Witten) im Jahr variiert. Mehr zum Einfluss des Hebesatzes auf die Grundsteuer lesen Sie hier.

Wie hoch die neue Grundsteuer letztlich für die Eigentümer ausfällt, darüber informiert die Stadt oder Gemeinde per Grundsteuerbescheid. Zwar soll der Hebesatz so angepasst werden, dass die Grundsteuerreform die Einnahmen für die Kommunen nicht ändert, trotzdem dürften einzelne Steuerpflichtige mehr oder weniger Grundsteuer zahlen als bisher. Fällig wird die neu berechnete Grundsteuer ab 2025.

Anmerkung der Redaktion: In einer früheren Version dieses Artikels hieß es, Hausbesitzer könnten auch Lohnsteuerhilfevereine mit der Feststellungserklärung beauftragen. Dazu sind diese allerdings nicht befugt.